O ano de 2023 já arrancou e para muitas famílias é um ano de recomeços, um ano em que decidiram procurar uma nova casa para morar. E aqui há uma escolha a fazer: será melhor arrendar casa ou avançar para a compra de uma habitação? Nesta decisão pesa o estilo de vida do agregado e o nível de rendimentos, bem como as poupanças disponíveis, já que a compra de casa requer um investimento inicial considerável. E há ainda outro fator a colocar na balança: a taxa de esforço, ou seja quanto é que a habitação vai levar dos rendimentos todos os meses. Isto porque importa saber que, em Portugal, a renda da casa pesa muito mais no salário (54%) do que a prestação da casa (41%), de acordo com os dados do idealista relativos ao terceiro trimestre de 2022 – ou seja, antes das taxas Euribor a 6 e a 12 meses superarem os 2,5% e agravarem os custos com o crédito habitação. Esta é uma realidade visível na maioria das capitais de distrito do país.
Na hora de mudar de casa, as famílias devem, desde logo, avaliar se têm condições financeiras para arrendar uma habitação ou avançar para a compra de casa. Isto tendo em conta que o mercado de arrendamento é mais flexível, adaptando-se melhor a quem está em mobilidade profissional, por exemplo. E o mercado de compra de venda é mais burocrático e requer um investimento inicial superior (para pagar a entrada da casa, impostos, escrituras e outros encargos com o crédito habitação), além de ser um investimento de longo prazo para a maioria das famílias.
Taxas de esforço para pagar a renda e a prestação subiram em 2022: mas quanto?
Além de todos estes fatores, há que olhar para os preços das casas, que estão a ficar mais caros tanto no mercado de arrendamento, como no de compra de venda, num momento em que a inflação já contagiou toda a economia portuguesa – e a fileira do imobiliário e da construção não é exceção. Os dados mais recentes do Instituto Nacional de Estatística (INE) indicam que a inflação em Portugal fixou-se em 9,6% em dezembro, començando a dar sinais de descida.
No mercado de arrendamento, as rendas das casas segundo o índice de preços do idealista atingiram os 11,8 euros por metro quadrado (euros/m2) no final do mês de setembro, período tido em conta para a análise comparativa da taxa de esforço. E, depois disso, as rendas das casas continuram a subir chegando aos 12,9 euros/m2 em dezembro de 2022, mais 20,2% do que no mesmo período de 2021. Isto quer dizer que uma família que arrenda uma casa de 100 metros quadrados (m2) paga agora cerca de 1.290 euros por mês, em termos medianos.
E comprar casa tinha um custo de 2.388 euros/m2, em termos medianos, no final do verão passado. Este valor voltou a subir na reta final do ano fixando-se em 2.475 euros/m2 em dezembro. As casas para comprar ficaram, assim, 6,4% mais caras no fecho do ano passado, face ao mesmo mês de 2021. E o preço de uma casa para comprar no país fixou-se, em termos medianos, em 247 mil euros.
Como os rendimentos das famílias não sobem ao mesmo ritmo dos preços das casas– e estão pressionados pela inflação – as taxas de esforço para pagar quer as rendas quer as prestações da casa estão a subir. É isso mesmo que mostram as taxas de esforço no arrendamento e compra de casa em Portugal calculadas pelo idealista:
- Arrendar casa: a renda da casa passou a pesar 54% nos rendimentos das famílias no verão de 2022, mais 7 pontos percentuais (p.p.) do que no mesmo período de 2021 (48%);
- Comprar casa: as famílias tiveram de despender de cerca de 41% do seu salário mensalmente para pagar a prestação da casa entre julho e setembro de 2022, mais 13 p.p. do que no mesmo período do ano passado (28%).
O que os dados também mostram é que as famílias que arrendam casa no nosso país fazem um esforço maior para pagar a renda da casa (54%), do que quem decidiu comprar casa com recurso ao crédito habitação e pagar uma prestação mensal (41%) – a diferença entre as duas é de 13 p.p. No entando, a taxa de esforço subiu mais na compra de casa, o que pode ser explicado pela subida dos juros a pique no crédito habitação ao longo de 2022.
Importa referir que em setembro – altura a que se referem os cálculos -, a média mensal da Euribor a 6 meses estava nos 1,596% e a da Euribor a 12 meses nos 2,233%, estando ainda muito abaixo das taxas de 2,560% e de 3,005% apuradas em dezembro de 2022, respetivamente.
Nos novos empréstimos para a compra de habitação própria permanente, as taxas de juro variáveis estavam, em média, perto dos 2% em setembro e as taxas de juro fixas médias acima dos 3,5%, segundo os dados do Banco de Portugal. Os juros médios continuaram a subir nos novos créditos habitação em Portugal com os sucessivos aumentos das taxas de juro diretoras pelo Banco Central Europeu. E em novembro as taxas variáveis já chegavam perto dos 3% e as taxas fixas superaram os 4%.
Arrendar casa requer maior esforço das famílias na maioria das capitais de distrito
Comparando as taxas de esforço para arrendar e comprar casa apuradas pelo idealista, salta à vista que na maioria das capitais de distrito as famílias têm de fazer uma ginástica financeira maior para pagar a renda da casa do que a prestação bancária – em concreto em 18 das 20 cidades analisadas, no período em causa.
É em Portalegre onde esta diferença é maior. Nesta cidade do Alto Alentejo, uma família tem de despender de 37% do seu salário líquido para pagar a renda da casa todos os meses. E quem decidiu comprar habitação gasta apenas 15% do seu rendimento disponível para pagar a prestação da casa associada ao crédito habitação. Ou seja, quem arrenda casa faz um esforço 21 p.p. superior do que quem adquiriu casa em Portalegre, com recurso a um empréstimo.
Em Castelo Branco, a taxa de esforço no arrendamento é 18 p.p. superior à da compra de venda. Aqui, a renda da casa pesa 37% nos salários das famílias, enquanto a prestação da casa pesa 19%. Em terceiro lugar está a Guarda, a cidade mais alta do país. Nesta capital de distrito, as famílias despendem 34% do rendimento líquido para pagar a renda e apenas 18% para pagar a prestação da casa (a diferença é de 17 p.p.).
Contam-se nove capitais de distrito em Portugal onde o esforço para pagar uma casa arrendada é, pelo menos, 10 p.p. superior ao necessário para cumprir o pagamento da prestação da casa. E há só três cidades onde esta diferença é inferior a 5 p.p.: Faro, Setúbal e Aveiro.
Pelo contrário, nas maiores cidades do país comprar casa requer um maior esforço mensal por parte das famílias do que arrendar uma habitação. Referimo-nos a Lisboa e ao Porto. Na capital portuguesa, pagar a prestação da casa chega a pesar 76% nos salários líquidos das famílias, enquanto a renda da habitação pesa 61% (+14 p.p.). E na cidade Invicta, a prestação representa 46% do rendimento disponível, enquanto a renda da casa pesa 45% (+1 p.p.). Este cenário pode ser explicado pelo facto de das casas à venda em Lisboa e no Porto serem das mais caras do país, estando muito acima dos salários das famílias.
