Comprar casa para arrendar é mais rentável no Interior

Investir em casas para arrendar foi mais rentável em 2022 do que durante a pandemia. Mas continua a haver falta de oferta. Porquê?

O mercado de arrendamento em Portugal está, hoje, no olho do furacão. Controlar as rendas nos novos contratos, forçar o arrendamento de casas vazias e reduzir as taxas de IRS sobre os rendimentos prediais fazem parte do pacote de medidas “Mais Habitação” colocadas em cima da mesa pelo Governo socialista de maioria absoluta, com o objetivo de aumentar a oferta habitacional neste mercado (que é estruturalmente escassa). Mas, afinal, quão rentável é comprar casa em Portugal para colocar a arrendar? Os dados do idealista/data indicam que a rentabilidade bruta da habitação em Portugal subiu ao longo de 2022, tendo-se fixado em 6,27% no final do ano. E mostram ainda que arrendar casa no interior do país é mais lucrativo do que no litoral. Acontece que, quando são considerados todos os encargos fiscais, este negócio imobiliário torna-se menos atrativo aos olhos dos investidores.

A resiliência do imobiliário a situações de crise – como comprovou durante a pandemia e, agora, com a guerra na Ucrânia – tem atraído grandes e pequenos investidores ao longo dos anos. Muitos veem mesmo no mercado de arrendamento habitacional um refúgio e uma forma de rentabilizar as poupanças, num momento em que a alta inflação e as taxas de juro estão a esmagar os rendimentos familiares, e a remuneração dos depósitos ainda é menos compensatória. Mas, ainda assim, há falta de habitações para arrendar em Portugal. Será que comprar casa para arrendar é, hoje, um negócio rentável no nosso país?

Os dados do relatório anual sobre o mercado residencial português do idealista/data* revelam que comprar casa em Portugal para, depois, colocar no mercado de arrendamento tornou-se mais rentável em 2022 face ao período pandémico. A rentabilidade bruta deste negócio chegou mesmo aos 6,27% no último trimestre do ano, numa altura em que as casas à venda custavam, em média, 2.475 euros por metro quadrado (euros/m2) e as rendas das casas se fixaram nos 12,9 euros/m2 – ambos valores recorde.

Onde é que arrendar casa é mais rentável em Portugal? Nas cidades do interior

rentabilidade bruta de comprar casa em Portugal para colocá-la no mercado de arrendamento é bem dispar nas diferentes capitais de distrito do país, mostram os dados. E é precisamente nas cidades do interior onde arrendar casa é mais rentável.

A cidade da Guarda é onde a rentabilidade bruta deste negócio imobiliário é maior, tendo registado 6,66% em dezembro de 2022. Aqui comprar casa nesse mês custava 799 euros/m2 e a renda da casa era, em média, de 5,2 euros/m2 por mês. Isto quer dizer que uma habitação de 100 m2 custava quase 80 mil euros e era possível arrendá-la pelo valor médio de 520 euros/mês, rendendo ao proprietário cerca de 6,66% em termos brutos.

A segunda cidade portuguesa mais rentável é Bragança. Nesta capital de distrito, situada no interior-norte do país, comprar uma casa custava 865 euros/m2 em dezembro de 2022 e o preço médio do arrendamento era de 5,2 euros/m2 (valor igual ao da Guarda). Contas feitas, comprar casa para arrendar rendeu 6,16% aos proprietários de Bragança em dezembro de 2022.

Além destas capitais de distrito, Santarém e Portalegre são outras cidades do interior onde investir numa casa para arrendar apresenta das rentabilidades mais altas do país (5,78% e 4,73%, respetivamente). Há vários fatores que podem ajudar a explicar esta tendência, nomeadamente os baixos preços das casas à venda nestes municípios do interior face à realidade nacional, conjugado com a alta procura por casas para arrendar. “O reduzido stock, juntamente com o alto nível de procura, gera altos níveis de rendimentos no interior do país”, destacam os especialistas do idealista/data no relatório.

Onde é menos rentável investir numa casa para arrendar?

É Ponta Delgada, na Região Autónoma dos Açores, a cidade que apresenta a rentabilidade bruta dos ativos residenciais mais baixa de todas (3,01% em dezembro de 2022). Logo a seguir está Vila Real (3,25%) e o Funchal, na Madeira (3,26%), revelam os dados.

Nas duas cidades onde é mais caro comprar e arrendar casa em Portugal, as rentabilidades também são bem inferiores à média nacional (de 6,27%), revelam os dados:

  • Lisboa: comprar casa na capital custou 5.147 euros/m2 no final do ano passado. E a renda das casas média fixou-se nos 18 euros/m2, o maior valor de sempre. Na capital portuguesa – a cidade mais cara para viver do país – investir numa habitação para arrendar rendeu 3,47% no final de 2022;
  • Porto: esta é a segunda cidade do país onde adquirir uma habitação é mais caro (3.238 euros/m2). E também arrendar casa custa 14,7 euros/m2, o segundo valor mais elevado. Já em termos de rentabilidades brutas, a cidade Invicta encontra-se a meio da tabela, dado que arrendar casa rendeu aos proprietários 4,03% no final do ano passado.

Importa recordar que, em Portugal, os preços das habitações para comprar têm subido a um ritmo muito superior ao das rendas das casas nos últimos anos. Os dados recentes do Eurostat revelaram que as casas à venda no nosso país ficaram 80% mais caras desde 2010 até ao verão de 2022, enquanto as rendas subiram apenas 25% entre estes dois momentos. Esta é uma realidade bem visível, sobretudo, nos territórios que têm mais oportunidades de trabalho e têm atraído mais famílias para viver, como é o caso das áreas metropolitanas de Lisboa e do Porto. Isto ajuda a explicar o facto de, apesar das rendas nestas cidades estarem altas (e muito superiores aos rendimentos das famílias), a sua evolução não acompanhou a subida dos preços das casas para comprar, um cenário que pressiona a rentabilidade.

Quanto rende arrendar casa em Portugal
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Comprar casa para arrendar: como tem evoluído a rentabilidade?

Como a procura de casas continua a ser muito superior às oferta disponível no mercado, as habitações no país têm ficado cada vez mais caras, quer para comprar, quer para arrendar. No caso do mercado de compra e venda, “o preço unitário da habitação em Portugal está atualmente no seu máximo histórico, de cerca de 2.500 euros/m2”, aponta o relatório. No mercado de arrendamento, a procura de casas para arrendar disparou em 2022 e, como há uma clara falta de oferta, as rendas das casas também atingiram o valor médio recorde de cerca de 13 euros/m2 no final do ano.

Foi este dinamismo no mercado de arrendamento o principal responsável por elevar a rentabilidade bruta das casas colocadas a arrendar ao longo de 2022, que se fixou nos 6,27% em dezembro. Este é, de resto, um valor 0,72 pontos percentuais (p.p) superior ao calculado para o mesmo período de 2021 (5,55%).

Arrendar casa tornou-se menos rentável durante a pandemia

O investimento em habitação viveu um bom momento em 2022. Mas nem sempre a foi assim. A rentabilidade bruta das casas em Portugal esteve sempre a descer entre 2019 até ao final de 2021, altura em que se fixou em 5,55%, segundo o idealista/data. Mas o que é que explica a descida da rentabilidade das casas durante a pandemia?

Olhando para os dados, salta à vista que as rendas das casas desceram entre o segundo trimestre de 2020 e o quarto trimestre de 2021, resultado do aumento da oferta e da retração da procura, ainda de ligeira. Já no mercado de compra de venda, os preços continuaram a subir mesmo durante a pandemia (embora a menor velocidade, já que a oferta de casas também aumentou ligeiramente no final de 2020 e início de 2021).

Isto quer dizer que as rendas das casas caíram numa altura em que as casas à venda ficaram mais caras, reduzindo, assim, a rentabilidade bruta que o arrendamento habitacional proporciona ao proprietário.

Fonte: Idealista

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