Troca de casas assume-se como uma alternativa à aquisição, diz Massimo Forte. E a tecnologia pode ajudar os agentes imobiliários.
Nos últimos tempos, comprar casa em Portugal tem vindo a tornar-se um desafio cada vez mais complexo para muitas famílias. Aos preços das casas em alta e ao custo mais elevado do crédito habitação – a par das condições mais restritivas, nomeadamente a vida mais cara por via da inflação -, soma-se um problema de falta de oferta de casas à venda. Não é, por isso, de estranhar que comecem a surgir (ou ressurgir) formas mais criativas e, principalmente, mais vantajosas para aquisição de habitação, como por exemplo a permuta de casas, tal como aponta Massimo Forte
“Em causa está a simplificação do processo de encontro entre a procura e a oferta, com o objetivo de aliviar a carga fiscal de aquisição de uma casa”, começa por explicar o consultor independente especializado em mediação imobiliária, detalhando que “isto é possível através de uma operação designada de permuta de um bem imóvel, onde há um acordo entre as partes interessadas para realizarem uma troca de casas. Para isso, determinam condições, acertam valores e realizam uma operação que envolve valores muito mais reduzidos com menor esforço financeiro”.
Permutas técnicas de imóveis – o que são?
Com base na sua experiência como agente imobiliário e também como responsável de várias agências, Massimo Forte relata que fez várias permutas de casas. Contudo, na maioria dos casos, tratavam-se de permutas técnicas em que a objetivo não era a troca de uma casa por outra para satisfazer as duas partes, mas sim para tornar possível a operação de compra. E dá como exemplo o caso de um promotor imobiliário que se disponibilizava a assumir a compra da casa de um comprador para que este pudesse adquirir um imóvel novo.
“Permutava-se a casa do comprador com o imóvel novo que ele queria comprar e tornava-se a operação mais rápida e menos dispendiosa. Logo a seguir, o promotor vendia o imóvel usado do comprador para obter desejavelmente o valor igual ou superior estipulado pela permuta”, concretiza o especialista, dando nota de que, por norma, todo este processo era gerido e realizado com o apoio da agência imobiliária que cuidava da promoção de venda do empreendimento do promotor.
Este tipo de transação designa-se por permuta técnica, porque não é a permuta de casa por outra casa para usufruto de ambos como habitação, mas sim uma permuta para possibilitar uma aquisição reduzindo o recurso a crédito habitação e custos de operação, nomeadamente a nível fiscal, mas não só.
Permuta de casas: vantagens fiscais e outras
A diferença entre os dois valores dos imóveis envolvidos, será o resultado da venda. Este valor mais reduzido geralmente proporciona uma não sujeição de IMT para a permuta do imóvel de menor valor. E em caso de permuta de imóveis, o IMT apenas incide sobre a maior das diferenças, se houver imposto a pagar, o encargo cabe ao comprador que fica com a casa mais cara.
“Também raro, mas possível, se no caso a troca for mesmo efetiva, ou seja, se for feita troca sem envolver diferença de valores, não há pagamento de IMT”, indica Massimo Forte, alertando que “é de ter em conta que, se a diferença for inferior a 93.331 € e se a aquisição for para habitação própria permanente, então beneficia da aplicação de taxa 0%”.
Recorde-se que o Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) é o imposto pago pelo comprador aquando de uma transmissão onerosa de compra e venda de um imóvel sendo uma das despesas mais elevadas no momento de comprar casa.
“A operação de permuta de casas, para além de ser vantajosa a nível fiscal para garantir uma isenção ou redução de IMT, também é vantajosa ao nível de redução de despesas de escrituras e nomeadamente, do Imposto de Selo. Serão mais baixas pois não será necessário fazer duas escrituras e bastará apenas fazer uma escritura denominada de escritura de permuta de bens imóveis”, analisa o especialista em imobiliário.
Ainda em relação ao IMT, será importante referir que o IMT é apurado em função do montante mais elevado, ou seja, do valor do imóvel na escritura ou do valor patrimonial tributário que consta na caderneta predial.
Geralmente o imposto é calculado com base no preço da aquisição pois é habitualmente mais elevado do que o valor patrimonial tributário, no entanto, se este último for mais elevado, será este que ditará a base de cálculo do montante a pagar de IMT pelo comprador do imóvel.
O desafio dos agentes imobiliários numa troca de casas
Nos dias que correm, a permuta para troca de casa volta a surgir, para além das vantagens apontadas, como sendo uma opção que pode ajudar a resolver um problema de muitas pessoas em conseguir habitação, pela dificuldade de realização de capitais próprios e de acesso ao crédito habitação.
“O grande desafio da permuta de casas para os agentes imobiliários é o matching, ou seja, encontrar o par perfeito entre necessidades de comprador e vendedor, mas estando a caminho de 2023 há uma oportunidade única que não se pode ignorar, a capacidade tecnológica que hoje temos ao dispor para aproximar cada vez mais as pessoas e os profissionais certos e formados que podem ajudar a concretizar esta operação”, defende o consultor independente especializado em mediação imobiliária.
Tecnologia: aliada perfeita para realizar permutas de casas com sucesso
Hoje em dia, com tecnologia apoiada em IA (inteligência artificial) pode-se analisar dados específicos de quem compra e de quem vende, principalmente se quem compra, está disposto a vender, ou se quem vende, está disposto a comprar e, com isto, os profissionais imobiliários têm as bases para qualificação de cada potencial cliente de forma a encontrar transações que sejam vantajosas para ambas as partes.
“Houve já algumas marcas que fizeram este matching no passado, curiosamente em períodos de crise ou de mudanças de mercado, contudo, não tinham a seu dispor a tecnologia que hoje existe”, recorda Massimo Forte.
Por outro lado, sempre que há uma permuta com apoio do serviço de mediação imobiliária, seja esta permuta técnica ou não, levanta-se a questão do pagamento da comissão, existindo quase sempre a dúvida sobre qual dos valores é deve incidir.
Quais os honorários que devem ser aplicados pela mediação imobiliária quando existe uma permuta de casas?
Os profissionais do setor imobiliário devem distinguir dois tipos de transações com permuta:
1. Realização de uma transação imobiliária através de uma operação de permuta;
2. Realização de uma transação imobiliária em que parte do pagamento da compra é feito com a entrega de outro imóvel.
De acordo com a sua experiência profissional, Massimo Forte conta que “sempre que realizava um negócio através de uma permuta, ou sempre que parte do pagamento dos honorários era feito através da entrega de um imóvel, o que prevalecia sempre era o Contrato de Mediação Imobiliária, onde previamente se estipulava a minha remuneração com cada parte, receberia dos dois clientes por serem ambos clientes vendedores”. E salienta, que nesta operação há um pormenor muito importante, informar sempre os dois clientes desta situação.
Por outro lado, caso não estivesse previsto qualquer pagamento pelo facto de não haver Contratos de Mediação Imobiliária entre todas as partes envolvidas nesta operação, diz que só receberia a remuneração estipulada com e por uma das partes.
Com base na antiga legislação, ou seja, o DL211/04 artigo 18º alínea 6, verifica-se que a lei previa uma regra clara sobre a remuneração de permutas de casas na qual referia que, quando o mediador imobiliário se encontra numa situação em que tenha dois Contratos de Mediação Imobiliária e perante uma transação em que o pagamento é feito através da entrega de um imóvel, assume-se sempre o primeiro contrato feito, salvo exceção em que ambas as partes tomaram conhecimento prévio e concordaram com o serviço prestado, assim sendo, poderá receber das duas partes pelos valores negociados e contratados.
“Consultei ainda assim alguns juristas especialistas nesta área e todos referiram que caso a situação não fosse contemplada pela legislação vigente, dever-se-ia aplicar a lei geral, ou seja, o Código Civil“, partilha ainda, argumentando que “o uso dos bons costumes e razoabilidade é uma reflexão e prática que deve ser adotada, pois acima de tudo, deve aplicar o que está correto na sua consciência e perspetiva de o que deve ser a prestação de um serviço sério, de qualidade e justo para todas as partes e não só para si”.
Assim sendo, o especialista no setor imobiliário conclui que, “se a legislação atual não prevê nem permite que um mediador possa receber numa única transação das duas partes, vendedor e comprador, no caso da permuta de casas, deverá o mediador realizar dois Contratos de Mediação Imobiliária devidamente assinados com ambos os clientes vendedores para o fazer”, insistindo que além disso, deverá informá-los sobre a sua intenção obtendo o consentimento de ambos para recebimento das duas partes, isto porque são efetivamente ambos clientes vendedores. Ou seja, “o serviço é prestado a ambos, restando a quem presta serviço para efetuar esta operação a decisão sobre os honorários justos a aplicar nesta situação para que comprar casa hoje em Portugal não seja cada vez mais difícil”, remata Massimo Forte.
Fonte: Idealista