Que esperar do ano para o setor? Portugal continuará no radar dos investidores? Eis as perspetivas das consultoras imobiliárias.
São responsáveis pela assessoria e divulgação de negócios imobiliários de muitos milhões de euros. Estão em contacto direto com proprietários e investidores, institucionais e privados. Sabem, melhor que ninguém, que transações podem estar na calha e que imóveis ou carteiras imobiliárias têm potencial e vão chegar ao mercado. Falamos das consultoras imobiliárias, que têm uma visão geral do setor, nos vários segmentos. O que esperar, então, do ano de 2023? Portugal continuará no radar dos investidores, à semelhança dos últimos anos? Athena Advisers, B. Prime, CBRE, Cushman & Wakefield (C&W), JLL, Savills e Worx revelam ao idealista/news quais as suas perspetivas, dando resposta a estas e outras perguntas. Eis o resultado.
Se é verdade que o mundo vive dias conturbados, marcados por um contexto económico de incerteza, devido à guerra, elevada taxa de inflação, que está a encurtar o poder de compra dos consumidores, e à subida das taxas de juros, também é verdade que o imobiliário tem dado o corpo às balas, sendo visto como um investimento de refúgio. O capital continua a circular, desde vários pontos do globo, Portugal continua no radar, com várias vantagens competitivas, e vários players do setor teimam em não atirar a toalha ao chão, apesar dos vários desafios.
Como será o imobiliário em 2023? Ideias a reter:
- Incerta? Sim. Desafios? Sim. Mas há sinais que permitem manter o otimismo;
- Que segmentos serão mais atrativos? Escritórios em alta, mas não só…
- Portugal ainda está no radar dos investidores? “Sem dúvida”!
Como se vai comportar o setor imobiliário em 2023?
“O ano de 2023 será, certamente, marcado pela incerteza de um panorama económico que regista um abrandamento de atividade”, começa por dizer Pedro Lancastre, CEO da JLL Portugal. “Encaramos este ano com otimismo e, ao mesmo tempo, com moderação e cautela”, acrescenta, salientando que no primeiro semestre é provável que o mercado de investimento continue a desacelerar, sobretudo pelo facto da oferta existente não satisfazer os níveis de procura.
“Por outro lado, sabemos que Portugal se encontra bem posicionado para fazer face às adversidades que o panorama económico global apresenta, com níveis de risco atrativos e com um volume de liquidez elevado, pelo que acreditamos que, no segundo semestre do ano, se verifique um crescimento da atividade no setor”, antevê.
Francisco Horta e Costa, diretor-geral da CBRE, reconhece que a subida das taxas de juro trouxe mais instabilidade à economia, não sendo o setor imobiliário uma exceção, “uma vez que o financiamento já está bastante mais caro”. “Esta situação poderá impactar alguns investidores e particulares com excesso de dívida, o que pode forçar a venda de ativos. Apesar deste contexto, temos recebido sinais muito favoráveis do mercado, quer na reta final de 2022, quer já no início de 2023, de que continua a existir um grande interesse no mercado imobiliário português, quer por parte de investidores, quer por parte de empresas que se querem instalar ou expandir no nosso país, para não mencionar o fluxo de estrangeiros que continua a querer vir trabalhar e viver em Portugal. Desta forma, estamos a encarar o ano de 2023 com um otimismo moderado”, analisa.
“(…) Temos recebido sinais muito favoráveis do mercado, quer na reta final de 2022, quer já no início de 2023, de que continua a existir um grande interesse no mercado imobiliário português (…). Estamos a encarar o ano de 2023 com um otimismo moderado”.
Francisco Horta e Costa, diretor-geral da CBRE
Também Pedro Rutkowski, CEO da Worx, antevê “um ano desafiante”, dando nota de que os últimos anos foram totalmente atípicos e que é necessário, agora, normalizar: “Este vai ser um período de transição, mas ao mesmo tempo que os períodos de desafios são mais exigentes, são aqueles nos quais as empresas mais se reinventam. Por outro lado, 2023 no setor imobiliário vai ser o continuar da aposta na sustentabilidade e na responsabilidade social, áreas em que este setor pode e deve ter um grande impacto”.
“Esperar para ver”, a atitude a seguir
Do lado da Cushman & Wakefield, o seu diretor-geral, Eric van Leuven é da opinião de que “a subida das taxas de juro afeta os custos do financiamento e, por conseguinte, as yields do imobiliário”, antevendo, nesse sentido, que “o mercado levará algum tempo a encontrar de novo o equilíbrio entre as expectativas de vendedores e compradores”.
Na perspetiva deste especialista, “o clima de apreensão e falta de confiança que se vive no Norte da Europa (onde são tomadas muitas das decisões relativamente a investimento em Portugal) deve fazer sentir-se sobretudo através de uma atitude de ‘esperar para ver’. Prevemos mais atividade por parte de fundos e empresas imobiliárias nacionais, que entendem melhor os fundamentais do mercado português, e tirarão proveito de um enquadramento de menor concorrência”.
“O clima de apreensão e falta de confiança que se vive no Norte da Europa (onde são tomadas muitas das decisões relativamente a investimento em Portugal) deve fazer sentir-se sobretudo através de uma atitude de ‘esperar para ver’ (…).
Eric van Leuven, diretor-geral da Cushman & Wakefield
Esta atitude de esperar para ver, “wait & see”, como diz David Moura-George, diretor-geral da Athena Advisers Portugal, será tendência, nomeadamente no que diz respeito aos novos lançamentos de projetos. “Neste cenário, marcado pelos preços altos na aquisição de terrenos para desenvolvimento imobiliário e pelos elevados custos de construção, iniciar um novo projeto pode ser, de facto, uma aventura”, comenta, perspetivando, no entanto, um ano positivo para o setor, nomeadamente para o segmento de luxo.
Por sua vez, Paulo Silva, Head of Country Portugal da Savills, salienta que “o esperado abrandamento do ritmo de crescimento da atividade económica irá fazer-se sentir no imobiliário” e que “as decisões de investimento irão ser mais criteriosas, influenciadas pelo acréscimo dos custos de financiamento decorrentes do comportamento de evolução da inflação e taxas de juro”.
“Estamos na presença de tempos desafiantes, nos quais o aumento dos custos de financiamento vai implicar uma mudança na abordagem da avaliação e execução dos projetos de investimento. Mas é tempo de gerir os desafios com a mesma capacidade de adaptação com que se geriram os dois anos de pandemia”, afirma.
Jorge Bota, managing partner da B. Prime, também partilha da ideia de que “2023 será desafiante para o mercado imobiliário”, mas recusa o acto de baixar os braços: “Apesar destas incertezas acreditamos que no cômputo geral será um ano positivo”.
Escritórios, retalho, residencial… Que performance terão os vários segmentos?
“Além do residencial, 2023 vai também ser um bom ano para todos os segmentos do imobiliário comercial. Será um ano com muitas transações, já que haverá muito produto no mercado, sobretudo ativos que irão mudar de mãos devido ao facto de existirem fundos e privados muito alavancados e que, tendo um elevado índice de endividamento, irão colocar os imóveis no mercado”, prevê David Moura-George.
Igualmente otimista, Jorge Bota aponta o dedo aos escritórios e à logística, considerando que “continuarão a ter um desempenho positivo, porque a procura mantém-se elevada e isso alavanca o investimento”. “O mesmo se passa com a hotelaria, embora com menos oportunidades disponíveis no mercado”, acrescenta. “Também o segmento residencial deverá manter-se positivo, mas com uma desaceleração quer na atividade quer no crescimento dos preços”.
“Além do residencial, 2023 vai também ser um bom ano para todos os segmentos do imobiliário comercial. Será um ano com muitas transações, já que haverá muito produto no mercado, sobretudo ativos que irão mudar de mãos devido ao facto de existirem fundos e privados muito alavancados e que, tendo um elevado índice de endividamento, irão colocar os imóveis no mercado”
David Moura-George, diretor-geral da Athena Advisers Portugal
Este é, de resto, o sentimento generalizado entre os vários players auscultados pelo idealista/news. Pedro Rutkowski, da Worx, acredita, nesse sentido, que todos os setores poderão ter bons desempenhos, e destaca o residencial. “Esperamos ver o desenvolvimento de projetos Build to Rent (Construir para Arrendar), que é sem dúvida a maior tendência e do interesse do Estado, embora tenham de ser criadas condições para que o setor possa apostar neste mercado tão incipiente”.
Francisco Horta e Costa (CBRE) antevê que o mercado de escritórios possa continuar ativo, “uma vez que as empresas continuam à procura de edifícios modernos e diferenciadores”, e centra atenções também na logística, “dada a elevada procura de espaço por parte” dos operadores. “Prevejo ainda um bom desempenho do setor hoteleiro, dada a forte dinâmica do turismo que não mostra sinais de abrandamento, bem como do setor residencial, dada a continua escassez de oferta de construção nova”.
“Esperamos ver o desenvolvimento de projetos Build to Rent (Construir para Arrendar), que é sem dúvida a maior tendência e do interesse do Estado, embora tenham de ser criadas condições para que o setor possa apostar neste mercado tão incipiente”
Pedro Rutkowski, CEO da Worx
Também Eric van Leuven, da Cushman & Wakefield, acredita que o bom momento que o mercado de escritórios vive se irá manter, com Lisboa e Porto a terem elevados níveis de atratividade. A logística, avisa, vai passar por “um movimento de requalificação das instalações”, havendo atualmente “instalações pouco adequadas para os requisitos atuais”. No que diz respeito ao retalho, “as vendas podem ressentir-se do menor poder de compra” das pessoas, “o que afetará os planos de expansão das cadeias”. Paralelamente, “alguns setores continuam a demonstrar resiliência e inovação, nomeadamente o da restauração”, conta.
Investidores atentos a residências de estudantes e seniores
Pedro Lancastre, da JLL, coloca também o foco nos segmentos alternativos, prevendo que registem um bom desempenho: “Os setores de student housing e senior living continuam a atrair o interesse dos investidores devido à evidente escassez de camas e oferta em ambos os tipos de ativos. Relativamente ao segmento residencial, devido à oferta reduzida, a construção nova manterá a sua atratividade, apesar dos custos de financiamento mais elevados”.
“[Segmentos como senior living, healthcare e student housing] são sustentados por tendências demográficas, beneficiando também de mudanças de perfil geracionais”
Paulo Silva, Head of Country Portugal da Savills
Do lado da Savills, Paulo Silva é da mema opinião que Pedro Lancastre, afirmando que espera que haja uma maior diversificação dos portfolios por parte de investidores, direcionado o investimento para segmentos como residencial, senior living, healthcare e student housing. “São segmentos sustentados por tendências demográficas, beneficiando também de mudanças de perfil geracionais”.
Portugal sempre no radar dos investidores
“Portugal continua muito atrativo para os investidores imobiliários”, dizia-nos, em agosto de 2022, Jorge Bota, na condição de presidente da ACAI – Associação de Empresas de Consultoria e Avaliação Imobiliária. O também Managing Partner da consultora B. Prime volta, agora, a dar conta da mesma ideia, sublinhando, inclusive, que o país é “um mercado refúgio em que é possível fazer operações com menor risco”. “Poderá haver menos investimento originário do Norte da Europa e Reino Unido, onde o impacto da situação atual é mais significativo, mas deverá crescer por parte dos EUA”, sustenta.
Esta é, no fundo, uma opinião consensual entre os sete gestores contactados pelo idealista/news. Francisco Horta e Costa, da CBRE, avança que “o interesse dos investidores no mercado português não desapareceu, até pelo contrário”. “Existem novos investidores interessados em praticamente todos os setores, vindos de várias geografias como a América do Norte (EUA e Canadá), Brasil, Médio Oriente e Europa. Estes investidores vêm para desenvolver novos projetos ou para comprar imóveis de rendimento”.
“Poderá haver menos investimento originário do Norte da Europa e Reino Unido, onde o impacto da situação atual é mais significativo, mas deverá crescer por parte dos EUA”
Jorge Bota, Managing Partner da B. Prime
Quando questionado sobre este tema, Pedro Rutkowski solta um “sem dúvida” que Portugal continua no radar dos investidores imobiliários. “Continuará a haver investimento de pequena escala dos compradores habituais (espanhóis, franceses, brasileiros e, recentemente, americanos). E, em paralelo, investimentos em projetos de grandes dimensões, por parte de fundos institucionais e imobiliários, seguradoras e banca”, prossegue o CEO da Worx.
“Sem dúvida” é também a expressão escolhida por David Moura-George para abordar o tema. O diretor-geral da Athena Advisers Portugal perspetiva que haja “uma intensificação da procura por parte de nacionalidades que já estiveram muito ativas em 2022, como é o caso dos norte-americanos e dos brasileiros”. A justificar o interesse dos norte-americanos no país está, entre outros fatores, a possibilidade de aproveitarem “a atual situação de paridade entre o dólar e o euro, o que lhes confere maior poder de compra no mercado português”. “Contudo, esta situação está a mudar e, portanto, é expectável que tirem partido dela enquanto se mantiver”, avisa.
Holofotes direcionados a Portugal há quase dez anos
O diretor-geral da C&W, Eric van Leuven, lembra que o país “está firmemente no radar dos investidores pelo menos desde 2014”. Uma tendência que se manteve e que veio para ficar: “Novos players continuam a chegar ao país, e a sensação que temos é que Portugal goza claramente de um importante capital de crédito e de um carinho especial”.
Pedro Lancastre alinha com Eric van Leuven, sublinhando que “há já algum tempo que Portugal está no radar dos investidores internacionais” e que “2023 não será exceção”. “Perspetiva-se a continuação de uma procura acentuada por parte de mercados como o Reino Unido e Brasil, sendo que este último irá assumir um grande peso nas transações de investimento. Os investidores oriundos da América do Norte também manterão um papel de destaque em termos de investimento imobiliário, em parte também impulsionados pelos Golden Visa”, estima o CEO da JLL.
“Perspetiva-se a continuação de uma procura acentuada por parte de mercados como o Reino Unido e Brasil, sendo que este último irá assumir um grande peso nas transações de investimento. Os investidores oriundos da América do Norte também manterão um papel de destaque em termos de investimento imobiliário, em parte também impulsionados pelos Golden Visa”,
Pedro Lancastre, CEO da JLL
A propósito deste assunto, Paulo Silva comenta que “Portugal goza de uma posição muito privilegiada para investimento, assumindo-se como um destino de atração de talento, com potencial de crescimento de rendas e forte pressão ocupante em diversos segmentos, uma posição que deverá suavizar o previsível abrandamento do mercado”.
Segundo o Head of Country Portugal da Savills, apesar dos obstáculos que existem colocados pelo cenário macroeconómico atual, o país permanece sólido no radar dos investidores internacionais, “mas também como destino residencial atrativo para um leque cada vez mais diversificado de nacionalidades e de perfis”.
Fonte Idealista
