Arrendar um imóvel implica a assinatura de um contrato e a aceitação de conjunto de regras associadas à sua duração, renovação e rescisão.
O contrato de arrendamento é uma documento que contempla os direitos e deveres de ambas as partes (senhorio e inquilino). Ao longo dos anos a lei do arrendamento tem sido alterada e atualmente existe um maior equilíbrio entre as obrigações de ambas as partes. As condições definidas no contrato podem variar de arrendamento para arrendamento, mas é necessário cumprir o disposto no NRAU – Novo Regime de Arrendamento Urbano. Por isso, é possível enumerar algumas regras gerais, especialmente as referentes à duração, renovação e rescisão do contrato de arrendamento.
Contrato de Arrendamento – Duração, renovação e rescisão
1) Duração do contrato de arrendamento
Os contratos de arrendamento celebrados a prazo certo têm duração mínima de um ano. Se por acaso o contrato for celebrado por um período inferior, é automaticamente alargado para um ano.
Este limite não se aplica “aos contratos para habitação não permanente ou para fins especiais transitórios, designadamente por motivos profissionais, de educação e formação ou turísticos”, conforme consta no NRAU.
2) Renovação do contrato de arrendamento
Se o contrato de arrendamento para habitação permanente for inferior a três anos, então a renovação será por um período de três anos, caso não se tenha estipulado nada em contrário. Se a duração do contrato for superior, “o contrato celebrado com prazo certo renova-se automaticamente no seu termo e por períodos sucessivos de igual duração”.
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3) Oposição à renovação
Quer o inquilino, quer o senhorio têm direito à oposição da renovação automática do contrato de arrendamento. Contudo, há regras a respeitar.
Para os inquilinos:
Para impedir a renovação automática do contrato, o inquilino deve então comunicar a sua intenção ao senhorio com a antecedência mínima de:
- 120 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a seis anos;
- 90 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a um ano e inferior a seis anos;
- 60 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a seis meses e inferior a um ano;
- Um terço do prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação, tratando-se de prazo inferior a seis meses.
Para o senhorio:
Para impedir a renovação automática do contrato, o senhorio deve então comunicar a sua intenção ao inquilino com a antecedência mínima de:
- 240 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a seis anos;
- 120 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a um ano e inferior a seis anos;
- 60 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a seis meses e inferior a um ano;
- Um terço do prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação, tratando-se de prazo inferior a seis meses.
Mas atenção: na primeira renovação do contrato, o senhorio não pode opor-se à sua continuidade por mais três anos, exceto se precisar da casa para si ou para os seus filhos. No NRAU clarifica-se que:
Oposição à renovação deduzida pelo senhorio
(…)
3 – A oposição à primeira renovação do contrato, por parte do senhorio, apenas produz efeitos decorridos três anos da celebração do mesmo, mantendo-se o contrato em vigor até essa data, sem prejuízo do disposto no número seguinte.
4 – Excetua-se do número anterior a necessidade de habitação pelo próprio ou pelos seus descendentes em 1.º grau, aplicando-se, com as devidas adaptações, o disposto no artigo 1102.º e nos n.os 1, 5 e 9 do artigo 1103.º
4) Rescisão do contrato por parte do inquilino
Os inquilinos podem terminar o contrato de arrendamento por tempo indeterminado ou com termo certo. No caso do termo certo é preciso que tenha decorrido um terço do prazo inicial do contrato. O inquilino deve comunicar ao senhorio com uma antecedência mínima de:
- 120 dias do termo pretendido do contrato, se o prazo deste for igual ou superior a 1 ano
- 60 dias do termo pretendido do contrato, se o prazo deste for inferior a 1 ano
5) Rescisão do contrato por atraso nas rendas
O senhorio pode decidir terminar o contrato de arrendamento quando se verifica atraso “superior a oito dias, no pagamento da renda, por mais de quatro vezes, seguidas ou interpoladas, num período de 12 meses,”. Contudo, é preciso informar o inquilino por carta registada com aviso de receção após o terceiro mês de atraso no pagamento.
6) Justificação da rescisão por parte do senhorio
A lei estabelece que o senhorio tem de justificar o porquê de terminar o contrato de arrendamento. Para além do motivo explicado no ponto anterior referente ao atraso das rendas, o senhorio pode ainda justificar a rescisão com:
- Necessidade do imóvel para habitação própria ou para descendentes em primeiro grau;
- Demolição, execução de obras de remodelação ou restauro profundo que obrigue à desocupação do imóvel.
Sobre este ponto, a Deco clarifica que:
Apesar do senhorio ter que se justificar para a rescisão do contrato de arrendamento, nada o impede de decidir não renovar o contrato. Porém, neste caso, deve respeitar os prazos de comunicação que explicámos anteriormente.
7) Exceções em situações de desemprego, incapacidade ou morte
Conforme explica a Deco “em caso de desemprego involuntário, incapacidade permanente para o trabalho ou morte do arrendatário ou de pessoa com quem viva em economia comum há mais de um ano, o inquilino pode terminar o contrato sem pagar as rendas correspondentes ao período de pré-aviso”.
Consulte a Lei do Arrendamento!
Para além dos pontos explicados anteriormente sobre a duração, renovação e rescisão do contrato de arrendamento, existem várias regras sobre o arrendamento que deve conhecer. Quer seja inquilino ou o senhorio, durante a vigência do contrato estão estipulados todos os direitos e deveres. Para os conhecer, aconselhamos que consulte o NRAU – Novo Regime de Arrendamento Urbano.
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