As famílias já podem avançar com a fixação da prestação do crédito habitação durante dois anos, uma nova medida do Governo que entrou em vigor no passado dia 2 de novembro. Mas, afinal, há famílias que vão ver a prestação da casa variar durante os 24 meses seguintes à adesão a este apoio, não sendo, por isso, 100% fixa. O que é garantido é que a prestação a pagar será menor, muito embora o desconto possa não ser sempre de 30% da Euribor a 6 meses. Explicamos.
Depois de entrar em vigor a medida prevista no Decreto-Lei n.º 91/2023, de 11 de outubro, o Banco de Portugal (BdP) publicou um conjunto de perguntas e respostas sobre a fixação temporária da prestação da casa. E lá esclarece que a prestação da casa vai mesmo baixar nos primeiros 24 meses seguintes à adesão. Mas, afinal, a prestação da casa pode não ser fixa neste período para todos os casos.
“A prestação poderá não ser sempre a mesma” em determinados casos, esclarece o regulador português. Isto porque há duas formas de calcular a prestação da casa no âmbito deste apoio:
- uma resulta da aplicação de 70% da Euribor a 6 meses em vigor no mês anterior ao pedido (acrescida de spread);
- na outra, se aplicação de 70% na Euribor a 6 meses não for suficiente para pagar os juros devidos no início do contrato, então a prestação da casa vai corresponder “ao montante de juros que seriam devidos ao abrigo das condições contratuais iniciais”, explica o BdP.
No que diz respeito ao segundo caso, o BdP esclarece que “ao longo dos 24 meses, o indexante associado às condições iniciais contratadas pode sofrer alterações e o montante de juros a pagar nas condições contratuais iniciais pode variar e implicar uma prestação mais elevada”. Ou seja, tudo vai depender de como variar a Euribor contratada, se aumentar esta subida será refletida na prestação da casa calculada no âmbito deste apoio. Isto quer também dizer que, nestes casos, o desconto de 30% na Euribor não é garantido.
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O que acontece quando terminar a fixação da prestação da casa?
Após os dois anos de fixação da prestação da casa, “a prestação mensal será mais alta do que a que teria se não tivesse aderido à medida”, avisam desde o BdP.
Mas porque é que a prestação da casa vai ficar mais elevada do que no plano de pagamento inicial? “Porque o montante em dívida no final do 24.º mês é maior do que o que seria se tivesse mantido as condições iniciais contratuais, uma vez que durante os primeiros 24 meses foi reembolsado uma menor fração do capital”, refere ainda o regulador liderado por Mário Centeno.
Portanto, a partir dos dois anos de fixação, a nova prestação da casa será calculada utilizando a taxa de juro resultante do contrato original e irá variar consoante a maturidade do contrato. Mas será sempre mais elevada do que a que os mutuários teriam se não tivessem aderido à medida.
De notar que a adesão a este apoio vai agravar o custo total do empréstimo da casa, tal como já havia alertado a Deco e o presidente do BPI. E o BdP ja confirmou confirmar que a fixação da prestação da casa vai implicar mais pagamento de juros. “Desde o momento da adesão, o montante de juros pago mensalmente será sempre superior ao que seria pago se não tivesse aderido a esta medida”, explicou o BdP a um cliente bancário que colocou esta questão no portal do regulador. “Isto resulta de a taxa de juro aplicável continuar a ser a contratada e de, adicionalmente, ter de pagar juros pelo adiamento do reembolso do capital. Assim, o montante total de juros a pagar será sempre superior”, esclareceu.