O setor imobiliário europeu está a entrar numa fase de recuperação e oferece novas oportunidades de investimento. Esta é uma das conclusões a retirar do “The Lighthouse H2 2024 – European Property Market Outlook”, do BNP Paribas REIM. Trata-se de um relatório que analisa o imobiliário do velho continente e as suas perspetivas para o segundo semestre de 2024, com base no contexto macroeconómico e financeiro esperado para o que falta deste ano, identificando seis estratégias de investimento.
Políticas do BCE e investimentos imobiliários
O primeiro trimestre de 2024 apresentou sinais animadores, que indicaram o início de uma fase de recuperação económica. As taxas de inflação desceram significativamente em toda a Europa – em Portugal, terão recuado para 2,5% em julho –, levando os bancos centrais a rever a sua política monetária. Este ajustamento culminou com a primeira redução das taxas de juro, em junho, por parte do Banco Central Europeu (BCE), que sinalizou aos potenciais investidores que os ativos imobiliários poderão recuperar algum dinamismo nos últimos meses do ano, também pelo facto de serem esperados novos cortes, com efeitos positivos sobre o custo da dívida e a pressão sobre os próprios investidores. Além disso, as condições financeiras deverão melhorar ainda mais nos próximos meses, o que beneficiará também os mercados imobiliários.

Seis formas de investir em imobiliário na Europa
Depois de terem passado os últimos 18 meses em modo “esperar para ver”, os fundos imobiliários com liquidez disponível para investir em estratégias europeias têm oportunidade de rentabilizar capital, graças aos mercados que estão a entrar num novo ciclo económico. Em particular, os investidores podem decidir procurar retornos mais elevados através de estratégias de valor acrescentado, mas também concentrar-se em ativos alternativos para criar carteiras mais equilibradas. Entre estas estratégias, o segmento residencial e a hotelaria deverão continuar a ser os mais considerados, seguidos do industrial, da logística, dos escritórios e, por último, do retalho. Eis as 6 principais tendências para investimentos imobiliários, de acordo com o relatório do BNP Paribas REIM:
Investimento vintage: é bom, mas escasso
Hoje, o mercado está dividido entre aqueles que ainda tentam reparar os danos causados pelas taxas de juro mais elevadas e os que já estão posicionados para investir no novo ciclo económico. Isto fará de 2024 um ano de transição para o mercado, mas que poderá produzir boas oportunidades entre as soluções de investimento vintage. Posto isto, devemos também considerar que o capital acumulado nos últimos meses não será muito e que os ativos disponíveis para compra serão poucos. Os investimentos de valor acrescentado parecem estar bem posicionados enquanto os investimentos principais oferecem a possibilidade de alcançar retornos elevados, antes que estes comecem a contrair-se à medida que a fase económica avança.
Os fundamentos fazem a diferença
A subida das taxas de juro foi o grande acontecimento que praticamente redefiniu o valor do imobiliário, mas são os fundamentos que vão determinar a extensão e o momento da recuperação. Em 2024, de facto, é possível acreditar que o mercado será impulsionado pela logística e pela hotelaria, mas o segmento mais elevado do setor de escritórios também está nas primeiras posições do ranking e, juntamente com a logística, também deverá ter um bom desempenho em 2025. Os países que deverão atrair mais capital serão o Reino Unido, os Países Baixos, a Alemanha e a França, uma vez que a revisão dos preços aqui foi rápida e extensa.
Medir e gerir o impacto social
Observa-se que os investidores dão cada vez mais importância ao impacto dos investimentos imobiliários na sociedade, avaliando-os em conjunto com os aspetos ambientais. Infelizmente, existe uma forte falta de normas globais, mas os investidores e os gestores estão a cooperar para chegar a um acordo sobre como medir os impactos sociais para cada tipo de ativo imobiliário. Além disso, começaram também a atribuir cada vez mais recursos em áreas como a habitação a preços acessíveis e as infraestruturas sociais. 2024 poderá ser um ano chave na implementação de uma gama completa de critérios de investimento ESG (Environment Social Governance).

Escritórios ‘prime’ oferecem proteção contra riscos
O processo de reavaliação que já afetou o segmento “prime” do setor de escritórios deixou este mercado numa posição atrativa enquanto o quadro é menos claro para muitas outras categorias de ativos. Em particular, existem duas categorias de investidores que poderão ser compradores ativos: os primeiros são investidores generalistas com posições a longo prazo, que procuram padrões elevados a preços baixos; os segundos, porém, são aqueles que procuram de forma oportunista rendimentos elevados de ativos não sujeitos a pressão excessiva. Ambas poderão, então, adaptar os escritórios às necessidades do ocupante moderno, através de renovações ou desenvolvendo soluções de utilização mista.
A recuperação do retalho na logística
As propriedades logísticas e de retalho fazem parte da mesma cadeia de abastecimento, sendo as primeiras mais voláteis, mas com maior número de novas soluções e bons arrendamentos, enquanto as segundas oferecem um bom nível de retorno relativamente ao risco, mas após anos de fraco desempenho. Se os investidores decidirem expor-se às novas tendências de consumo, fortalecidos pelo crescimento salarial registado recentemente, poderá ser desencadeado um reequilíbrio entre logística e retalho, após anos em que o fluxo de investimentos passou do último para o primeiro.

Investimentos temáticos em saúde e lazer
Os setores da saúde, hotelaria e lazer têm inúmeros pontos em comum. O primeiro é que os três gozam de uma procura elevada e sólida, pois são caracterizados por tendências que afetam toda a Europa, como o aumento progressivo da idade média da população e dos hábitos de consumo, o que pode ajudar os investidores a desenvolverem uma visão que passa por terem mais portfólio imobiliário diversificado. Depois, nos três casos, deve-se estar sempre atento aos riscos operacionais, pois os serviços oferecidos devem estar sempre acessíveis, para evitar a perda de clientes e, consequentemente, de receitas. De notar que, no entanto, também existem diferenças. Na verdade, os cuidados de saúde garantem frequentemente retornos estáveis enquanto as atividades de hotelaria e lazer têm maior probabilidade de registar picos.