O programa Mais Habitação do Governo foi votado e aprovado na especialidade esta quinta-feira (6 de julho de 2023) na Assembleia da República, tendo sido também votadas propostas de alteração dos vários partidos com assento parlamentar. E o Parlamento deu luz verde a várias iniciativas – umas mais e outras menos polémicas. Das casas devolutas aos vistos gold, passando pelo Alojamento Local (AL) até aos impostos, o idealista/news preparou um guia-resumo sobre o pacote legislativo através do qual o Executivo de António Costa pretende dar resposta à crise habitacional.
A votação final global do programa Mais Habitação na Assembleia da República está marcada para dia 19 de julho, de forma a que as novas leis possam entrar em vigor já no verão.
Arrendamento forçado de devolutos avança, mas será “excecional”
Os deputados aprovaram, na especialidade, o regime que enquadra o arrendamento forçado das casas devolutas. Com a nova lei, os donos de casas que estejam devolutas há mais de dois anos e se encontrem localizadas fora do interior do país terão 90 dias para responder após serem notificados para fazerem obras ou darem uso à fração.
Além disso, “a câmara municipal pode, oficiosamente ou a requerimento de qualquer interessado, determinar a fiscalização sobre as condições de utilização do imóvel”.
O município pode proceder ao arrendamento forçado do imóvel – como a proposta do executivo já determinava –, mas “excecional e supletivamente”. No entanto, o município pode recusar avançar e não será penalizado por isso (como a proposta inicial do Governo fazia prever) e, nesse caso, deve remeter a informação disponível ao Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU), para que este possa, se quiser, avançar para o arrendamento forçado.
Governo admite rever apoio às rendas e crédito habitação
O Governo vai clarificar “num diploma próprio” as regras para o cálculo de acesso ao apoio às rendas, depois de o PS ter retirado a sua norma interpretativa. Em cima da mesa estão, também, possível alterações às regras das bonificações no crédito habitação.
O PS, recorde-se, decidiu retirar a proposta de norma interpretativa que clarifica que o acesso para o apoio à renda inclui os rendimentos sujeitos a taxas especiais. Esta decisão foi anunciada pelo deputado do PS Hugo Carvalho no início do processo de votação na especialidade da proposta do Governo e propostas de alteração do programa Mais habitação.
Fim dos vistos gold aprovado
A proposta do Governo para acabar com novas autorizações de residência para investimento em habitação também recebeu luz verde da Assembleia da República. Com a entrada em vigor da nova lei, não serão admitidos novos pedidos de concessão de vistos gold, o que não afetará a possibilidade de renovação das autorizações já concedidas.
Os pedidos de concessão e de renovação de autorização de residência para atividade de investimento mantêm-se válidos, incluindo os que estão “pendentes de procedimentos de controlo prévio nas Câmaras Municipais” à data da entrada em vigor da lei.
Também está excluída da limitação adotada a concessão ou renovação de autorizações de residência para reagrupamento familiar.
A proposta inicial do Governo admitia novos pedidos de autorização de residência para investimentos ou apoios à produção artística e recuperação ou manutenção do património cultural nacional, mas o PS, partido que sustenta a maioria parlamentar, propôs, em sede de especialidade, a eliminação desta exceção.
Isenção de IMT para construção de casas de renda acessível
Os deputados do grupo de trabalho da Habitação, no âmbito da Comissão de Economia, Obras Públicas, Planeamento e Habitação aprovaram também a medida que atribui isenção de IMT às compras de terrenos para construção destinados a construção de imóveis habitação em que a maior parte seja afeta a arrendamento acessível, entre outros requisitos.
Limites à subida da renda dos novos contratos
A renda inicial dos novos contratos de arrendamento de casas que estiveram no mercado nos últimos cinco anos não vai poder ultrapassar o valor da última renda do anterior contrato. Ao valor da renda inicial dos novos contratos pode ser aplicado o coeficiente de 2%, segundo a proposta de lei do Governo.
Já nos casos em que o contrato de arrendamento imediatamente anterior não tenha sido atualizado de acordo com a lei, ao valor podem ser somados os coeficientes de atualização automática dos três anos anteriores, sendo considerados 5,43% em relação a 2023. Esta medida de “proteção dos inquilinos” só é imposta aos contratos que excedam os limites gerais de preço de renda por tipologia.
No caso dos imóveis sujeitos a “obras de remodelação ou restauro profundos, devidamente atestadas pela Câmara Municipal”, pode acrescer à renda inicial dos novos contratos de arrendamento “o valor relativo às correspondentes despesas suportadas pelo senhorio, até ao limite anual de 15%”, acrescenta a proposta aprovada.
Apoios extraordinários na habitação não podem ser penhorados
Os apoios extraordinários como o apoio à renda ou aos juros bonificados não podem ser penhorados. A medida, aprovada durante as votações na especialidade, resulta de uma proposta de alteração apresentada pelo PS, tendo sido viabilizada sem votos contra, com a abstenção da Iniciativa Liberal e o voto favorável dos restantes partidos.
Isenção de IRS e IRC para rendas de casas que saiam do AL
Os proprietários que retirem as casas do alojamento local até ao final de 2024 e as coloquem no arrendamento habitacional vão ter isenção de IRS ou IRC sobre as rendas até ao final de 2029.
Para beneficiarem de isenção de IRS ou IRC sobre as rendas os donos das casas no alojamento local é necessário que o registo do estabelecimento de alojamento local tenha data anterior a 31 de dezembro de 2022 e que o contrato de arrendamento seja celebrado até 31de dezembro de 2024.
Senhorios e rendas: aprovada descida da taxa de IRS
Os deputados aprovaram na especialidade várias alterações à taxa autónoma dos rendimentos prediais que beneficiam sobretudo os contratos de duração superior a cinco anos, e baixam de 28% para 25% a taxa máxima.
Em causa está a taxa especial que incide sobre os rendimentos das rendas, cujo valor máximo é de 28%, mas que, no regime até agora em vigor, previa reduções por cada ano de renovação nos contratos de arrendamento de duração superior a dois anos.
Aprovada suspensão de novos AL fora do interior
A proposta do Governo que suspende a emissão de novos registos de alojamento local fora dos territórios do interior do país recebeu luz verde do Parlamento.
“A emissão de novos registos de estabelecimento de alojamento local […] nas modalidades de apartamentos e estabelecimentos de hospedagem integrados numa fração autónoma de edifício, fica suspensa em todo o território nacional, com exceção dos territórios do interior”, lê-se na proposta aprovada.
A redação do artigo que prevê a suspensão de novos registos de alojamento local determina ainda que são os municípios que definem, nas respetivas Cartas Municipais de Habitação aprovadas, “o adequado equilíbrio de oferta de habitações e alojamento estudantil no respetivo território, que permita o termo da suspensão” dos registos de AL “sem prejuízo da identificação das regras e dos limites da utilização de frações habitacionais para alojamento local”.
Esta suspensão, que não se aplica à exploração de imóveis integrados no Fundo Revive Natureza nem às regiões autónomas, “mantém-se na totalidade ou parte da área do município em que tenha sido declarada a situação de carência habitacional”.
Contribuição extraordinária sobre alojamento local avança
Foi aprovada a contribuição extraordinária sobre os apartamentos e estabelecimentos de hospedagem em alojamento local.
“É criada uma contribuição extraordinária sobre os apartamentos e estabelecimentos de hospedagem integrados numa fração autónoma de edifício em alojamento local”, refere a proposta subscrita pelo PS e que veio alterar a que constava na proposta do Governo do programa Mais Habitação.
Esta contribuição deixa de fora os imóveis habitacionais que não constituam frações autónomas, nem partes ou divisões suscetíveis de utilização independente, bem como os AL que funcionam em habitação própria e permanente, desde que a exploração não ultrapasse 120 dias por ano.
A contribuição começou por estar prevista para ser de 35%, tendo sido reduzida para 20% na proposta que o Governo remeteu ao parlamento. Posteriormente, uma proposta de alteração do PS baixou-a para 15%. Já as propostas do PSD e da IL que visavam eliminar esta contribuição foram rejeitadas.
Condóminos vão decidir sobre novos alojamentos locais
Os condóminos passam a ser ouvidos previamente sobre os novos alojamentos locais que queiram instalar-se em edifícios destinados a habitação. Segundo a proposta de alteração, o registo passar a ser “precedido de decisão do condomínio para uso diverso de exercício da atividade de alojamento local”.
Simultaneamente, o PS remete a decisão para o número 1 do artigo 1419.º do Código Civil, que refere que “o título constitutivo da propriedade horizontal pode ser modificado por escritura pública, havendo acordo de todos os condóminos”. A formulação “acordo de todos os condóminos” também altera a proposta do Governo, que fazia depender apenas de dois terços dos condóminos a aprovação de um novo alojamento local.
Simultaneamente, no caso em que já existam alojamentos locais em edifícios habitacionais, o cancelamento fica dependente de uma maioria de dois terços dos condóminos, em vez da maioria simples proposta pelo Governo.
Registo de AL explorados menos de 120 dias por ano não caduca
As unidades de alojamento local em habitação própria e permanente cuja exploração não ultrapasse os 120 dias por ano não vão ser sujeitas à caducidade do registo.
O artigo sobre a caducidade dos registos inativos que consta da proposta do Governo obriga os titulares do registo a fazerem prova da manutenção da atividade, no prazo de dois meses a contar da entrada em vigor da nova lei. Em caso de incumprimento, os registos serão cancelados, por decisão do presidente da câmara municipal territorialmente competente.
A proposta do Governo estabelece ainda que os registos de alojamento local serão reapreciados durante o ano de 2030 e, a partir da primeira reapreciação, renováveis por cinco anos.
A única exceção são os estabelecimentos de alojamento local que constituam garantia real de contratos de mútuo (com o qual uma das partes empresta à outra dinheiro ou outra coisa fungível, ficando a segunda obrigada a restituir outro tanto do mesmo género e qualidade) celebrados até 16 de fevereiro de 2023 e que ainda não tenham sido integralmente liquidados em 31 de dezembro de 2029.
Neste caso, a primeira reapreciação só terá lugar após a amortização integral inicialmente contratada.
IMI familiar: aprovada proposta que aumenta dedução
Proposta de alteração aumenta para 30 euros a dedução fixa ao Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) quando existe um dependente, para 70 euros quando há dois dependentes e para 149 euros quando há três ou mais dependentes.
No modelo agora em vigor, esta dedução é de 20, 40 e 70 euros para quem tem um, dois, três ou mais dependentes, respetivamente.
Isenção de mais-valias nas casas vendidas ao Estado
A concessão de uma isenção da tributação de mais-valias aos proprietários que vendam casas ao Estado, regiões autónomas ou autarquias vai avançar.
Esta isenção, em sede de IRS e IRC, não se aplica a habitações detidas por residentes nos chamados paraísos fiscais ou a ganhos decorrentes de vendas através do exercício do direito de preferência.
Os votos favoráveis do PS, PCP e Bloco de Esquerda permitiram também a aprovação de uma proposta do BE que acaba com incentivos fiscais à reabilitação urbana e ao arrendamento habitacional a custos acessíveis quando estão em causa fundos de investimento.
Do lado do PS, foi também aprovada uma proposta que contempla um incentivo ao arrendamento, prevendo a redução da tributação dos fundos de investimento imobiliário e das sociedades de investimento imobiliário quando “pelo menos 75 % dos seus ativos sejam bens imóveis afetos a arrendamento habitacional a custos acessíveis”.
“O saldo positivo entre as mais-valias e as menos-valias resultantes da alienação de unidades de participação nos organismos referidos […] é tributado à taxa de 10% quando os titulares sejam entidades não residentes a que não seja aplicável a isenção prevista no artigo 27.º do Estatuto dos Benefícios Fiscais ou sujeitos passivos de IRS residentes em território português que obtenham os rendimentos fora do âmbito de uma atividade comercial, industrial ou agrícola e não optem pelo respetivo englobamento”, refere a proposta agora aprovada.
A medida prevê ainda uma isenção de tributação em IRS e em IRC, pelo período de duração dos respetivos contratos, os rendimentos prediais obtidos no âmbito dos programas municipais de oferta para arrendamento habitacional a custos acessíveis e para alojamento estudantil, sendo, no caso do IRS, os rendimentos isentos são obrigatoriamente englobados para efeitos de determinação da taxa a aplicar aos restantes rendimentos, “quando o sujeito passivo opte pelo englobamento dos rendimentos prediais”.
*Com Lusa
