Diploma que traz novas regras para renegociar os empréstimos da casa já está em vigor e poderá ser aplicado até ao final de 2023.
As famílias que estão a sentir as prestações da casa subir a toda a velocidade à boleia da Euribor já podem renegociar o crédito habitação sem quaisquer custos até ao final de 2023. Isto porque já está em vigor o diploma que traz novas regras de renegociação dos créditos habitação de taxa variável até 300 mil euros. Mas como funciona? E quais são as suas vantagens e desvantagens? A Exclusivo Luso em parceria com o Blog Idealista responde a todas as questões.
Foi no passado dia 25 de novembro que o Decreto-Lei n.º 80-A/2022 foi publicado em Diário da República, um dia depois de ter sido promulgado pelo Presidente da República, Marcelo Rebelo de Sousa. Este novo diploma estabelece, em concreto, um conjunto de medidas destinadas a mitigar os efeitos da subida das taxas de juro, por via da Euribor, nos contratos de crédito habitação para aquisição ou construção de habitação própria e permanente.
Como em Portugal a principal tipologia do crédito habitação consiste em contratos de crédito de taxa variável (abrange cerca de 90% dos casos), a variação da Euribor tem impacto tanto nos empréstimos habitação em execução como em novos contratos, na medida em que ambos refletem a tendência de evolução dos indexantes de referência (embora de formas distintas). Em resultado, as prestações da casa dos portugueses estão a subir dezenas e até centenas de euros, apertando os orçamentos familiares que já estão pressionados pela alta inflação que se faz sentir no país (chegou aos 10,1% em outubro no nosso país).
Foi neste contexto que o Governo decidiu avançar com as novas regras de renegociação do crédito habitação, uma medida que deverá abranger cerca de 1,3 milhões de agregados familiares, desde que cumpram os critérios estabelecidos, nomeadamente verifiquem um aumento “significativo” da sua taxa de esforço. Fica a conhecer o que está em causa.
Quais são os contratos de crédito habitação que podem ser renegociados?
Os empréstimos da casa que podem ser renegociados, segundo as regras deste novo diploma, devem cumprir as seguintes características:
- Contratos de crédito habitação para compra de casa própria e permanente;
- Empréstimo de taxa variável e indexado à Euribor;
- Créditos habitação até aos 300 mil euros do capital em dívida.
A medida já entrou em vigor e poderá ser aplicada até ao fina de 2023.
Que limites são fixados para a taxa de esforço?
Desde logo, importa saber que a taxa de esforço é “o rácio entre o montante da prestação mensal calculada com todos os empréstimos dos mutuários e os seus rendimentos mensais”, segundo esclarece o decreto-lei. E para ter acesso às novas regras de renegociação do crédito habitação, as famílias terão de apresentar um agravamento “significativo” da sua taxa de esforço, dentro das seguintes opções:
- Taxa de esforço supera os 50% (caso em que não será necessário comparar com situações passadas);
- Taxa de esforço supera os 36%, na sequência de um aumento de cinco pontos percentuais face à taxa de esforço calculada no período homólogo, ou face à contratação no caso dos contratos celebrados nos últimos 12 meses;
- Taxa de esforço superior a 36% e se tenha verificado um acréscimo de três pontos percentuais da taxa de juro com comparação com a taxa contratada no crédito habitação.
Caberá às instituições bancárias analisar “a existência de indícios de agravamento significativo da taxa de esforço ou de verificação de taxa de esforço significativa com, pelo menos, 60 dias de antecedência relativamente à seguinte refixação da taxa de juro”, detalha o documento. E para fazer estes cálculos os bancos podem solicitar aos mutuários informações e documentos necessários, como, por exemplo, a declaração de rendimentos e os comprovativos dos rendimentos. Além disso, podem também utilizar a informação mais atual disponível na central de responsabilidades de crédito.
Estou com dificuldades em pagar a prestação da casa. O que devo fazer?
Embora os bancos tenham a obrigação de analisar as taxas de esforço dos seus clientes e sinalizar situações de risco de incumprimento, também as famílias que se sintam em dificuldades em pagar o empréstimo da casa poderão tomar a iniciativa e contactar os bancos para perceber se estão elegíveis ou não para renegociar a dívida de acordo com o novo diploma.
“As famílias devem estar conscientes que o mais indicado é agir em antecipação e não quando a situação já se encontra em estado limite”, aconselha Miguel Cabrita, responsável pelo idealista/créditohabitação em Portugal. Até porque “as entidades bancárias têm ferramentas para procurar soluções que apoiem os clientes em diversas situações, pelo que o mais importante é procurar apoio do banco logo que se preveja algum tipo de dificuldade”, acrescenta ainda o responsável.
Quais as vantagens de renegociar o crédito habitação com o novo diploma?
Renegociar o crédito habitação para evitar o incumprimento bancário não é uma operação nova. Em Portugal, existe o Plano de Ação para o Risco de Incumprimento (PARI) que é acionado precisamente para proteger as famílias caso estejam prestes a deixar de pagar o empréstimo da casa.
Ao prever que os bancos avaliem as taxas de esforço dos seus clientes, este novo diploma permite antecipar, desde logo, situações de incumprimento e avançar com medidas que permitam aliviar o peso da prestação da casa nos orçamentos familiares – ou seja, reduzir a sua taxa de esforço. Entre a propostas as renegociações do crédito habitação poderá estar:
- a opção de refinanciamento;
- extensões de prazo;
- alteração do tipo de taxa (para taxa fixa, por exemplo);
- consolidação de créditos.
Ou seja, desta forma, haverá uma intervenção mais rápida de forma a evitar o incumprimento bancário.
Por outro lado, este diploma impede os bancos de cobrarem comissões pela renegociação dos créditos habitação, pelo que não há custos associados. A nova regra estabelece que “para efeitos da aplicação do disposto no decreto-lei, não podem ser cobradas comissões pela renegociação de contratos, nem pode ser agravada a taxa de juro”.
Quais as desvantagens de renegociar o crédito habitação?
As renegociações dos créditos habitação que forem realizadas ao abrigo do novo decreto-lei vão ativar o Plano de Ação para o Risco de incumprimento (PARI). Ou seja, o Banco de Portugal será informado que o crédito foi reestruturado e o titular passa a ser considerado “cliente de risco”, podendo trazer consequências na obtenção de novos créditos no futuro, tal como alertou Miguel Maya, CEO do BCP.
Há ainda outra consequência à vista: assim que o PARI foi ativado, as famílias verão todos os cartões de crédito cancelados. Trata-se de uma medida de prevenção do Banco de Portugal (BdP) de forma a evitar a contratação de novos créditos, uma vez que estas famílias já se encontram numa situação financeira difícil.
Posso recorrer à medida se já tiver deixado de pagar a prestação da casa?
Não. Nesse caso, já te encontras em incumprimento bancário. E o plano de ação aplicado ao teu caso será outro: o Procedimento Extrajudicial de Regularização de Situações de Incumprimento (PERSI). Ou seja, deverá dirigir-te ao banco o mais rápido possível e ver quais são as soluções que te propõe para voltares a pagar as prestações da casa no âmbito do PERSI.
As taxas Euribor vão continuar a subir?
Tudo indica que sim, mas a um ritmo mais lento. As taxas Euribor estão intimamente ligadas às taxas de juro diretoras definidas pelo Banco Central Europeu (BCE), pelo que sempre que o regulador decidir subir os juros diretores para controlar a inflação, a Euribor deverá refletir essa evolução. Portanto, tudo dependerá de quanto o BCE decidir voltar subir os juros diretores para travar a inflação na Zona Euro e de quanto a Euribor já absorveu os aumentos realizados até agora de 200 pontos base.
Quando vale a pena amortizar o crédito habitação?
“Para possibilitar a obtenção de melhores condições pelos mutuários, promovendo simultaneamente a concorrência no setor bancário, procede-se ainda à suspensão temporária da exigibilidade da comissão de reembolso antecipado para os contratos de crédito à habitação a taxa variável, diminuindo o custo da decisão da transferência de crédito para outra instituição ou para a realização de reembolsos parciais utilizando a poupança acumulada”, destaca ainda o diploma.
Ou seja, o novo decreto-lei prevê ainda a suspensão temporária da comissão de amortização antecipada nos contratos de crédito a taxa variável, independentemente do montante do crédito. Assim, as famílias não terão de pagar 0,5% do capital que pretendem amortizar até ao final de 2023.
Mas será que vale a pena amortizar o crédito habitação antecipadamente? A resposta depende de cada caso. Para Miguel Cabrita, “a amortização do crédito habitação compensa sempre que tenhamos algum excesso de liquidez, desde que o montante que dispomos não gere rendimento melhor ou igual ao que pagamos pelo crédito habitação”. Por exemplo, para o próximo ano será mais fácil resgatar o Plano de Poupança Reforma (PPR) para amortizar o crédito da casa, segundo a proposta do PSD aprovada no OE2023. Mas há que assegurar sempre é que se mantém um pé de meia para fazer face a imprevistos.
“Apesar da possibilidade de resgate, é importante ter consciência que o PPR tem o objetivo que o próprio nome indica, um plano poupança para a reforma, sendo que o resgate é aconselhado apenas em caso de necessidade”, alerta Miguel Cabrita.
Fonte: Idealista
