Tudo o que há para saber sobre a habitação permanente e a habitação secundária, assim como as diferenças de crédito em cada uma
Para garantir o bem estar, conforto e tranquilidade no seio familiar, há quem procure uma casa para comprar. Adquirir habitação própria e permanente é um passo importante na vida dos portugueses, já que muitos precisam de recorrer a um empréstimo habitação, representando, assim, um investimento de longo prazo.
Há também quem procure uma segunda casa para comprar, seja para passar férias ou numa perspetiva de investimento, mediante a posterior colocação no mercado de arrendamento ou de Alojamento Local. Mas o clima atual, marcado pela alta inflação e pela subida de juros no crédito habitação, traz novos desafios para as famílias.
E às despesas com a compra da casa, somam-se ainda os impostos a pagar. Neste artigo, explicamos tudo o que precisas de saber para comprar a tua primeira casa ou uma casa de férias.
Quais as diferenças entre habitação própria e habitação secundária?
Antes de comprar casa, importa esclarecer as diferenças entre os conceitos imobiliários de Habitação Própria Permanente (HPP) e Habitação Própria Secundária (HPS), que na verdade são muito simples:
- Habitação Própria Permanente: refere-se aos imóveis utilizados como morada principal e habitual, do proprietário e do seu agregado familiar. Esta habitação corresponde à morada fiscal das famílias no Portal das Finanças;
- Habitação Própria Secundária ou simplesmente morada secundária: diz respeito aos imóveis que não correspondem à morada oficial e permanente do proprietário e da família e que, em muitas situações, é utilizada para férias. Por exemplo, se tens um imóvel no Algarve ou na Madeira para passar férias com a tua família ou para arrendar, trata-se de uma habitação secundária.
Comprar habitação própria e permanente: tudo o que precisas de saber
Antes de mergulhar na aventura de comprar uma casa própria e permanente há que ter vários aspetos em conta. Desde logo, a família deverá definir a localização e um valor máximo para a compra da casa mediante as poupanças que tem disponíveis. E, depois, há que pesquisar e visitar muitos imóveis até encontrar a casa ideal para comprar. Segue-se, para muitos agregados, a procura pelo crédito habitação mais vantajoso e adequado. E aqui há vários aspetos a pôr na balança.
Crédito habitação para comprar casa própria
Para aquisição de habitação própria e permanente, as regras do Banco de Portugal dizem que o financiamento bancário poderá ir até aos 90%, sendo obrigatório dispor de 10% do valor total da casa para dar de entrada.
Até aqui tudo bem. Acontece que o mercado hipotecário está a ficar mais caro desde o início do ano, quando as taxas Euribor começaram a subir antecipando movimentos de política monetária do Banco Central Europeu (BCE). Desde julho até dezembro, o regulador europeu decidiu subir as taxas de juro diretoras em 250 pontos base, dando gás à subida das taxas de referência.
Neste contexto, as taxas variáveis estão a subir à boleia da Euribor. E as taxas fixas também estão a aumentar, já que os bancos estão a adaptar a oferta de taxas fixas ao preço do dinheiro. Os dados mais recentes do Banco de Portugal (BdP) apontam as seguintes subidas nas taxas de juro:
- Empréstimos a taxa variável: a taxa de juro média dos novos contratos subiu de 0,6% para 2,6% entre dezembro de 2021 e outubro de 2022;
- Empréstimos a taxa fixa: a taxa de juro média dos novos contratos subiu de 2,1% em dezembro do ano passado para 4,1% em outubro de 2022.
Há ainda outros efeitos escondidos no crédito habitação para comprar casa que advêm da política monetária mais restritiva. Como as taxas de juro entram para o cálculo da taxa de esforço das famílias, acaba por reduzir o valor que os bancos estão autorizados a emprestar. Isto quer dizer que, no caso da aquisição da primeira casa, o valor financiado poderá ser inferior a 90% do preço da casa.
Além disso, os bancos da Zona Euro relataram um “forte aperto dos critérios de crédito para empréstimos a famílias para aquisição de habitação” no terceiro trimestre de 2022, referiu o BCE, dando nota que esta é uma tendência que irá continuar nos próximos meses. O objetivo das entidades bancárias passa por evitar aumento de situações de incumprimento.
Vantagens fiscais e impostos da casa a pagar
Há vários impostos associados à compra de casa, pelo que antes de avançar com o negócio, a família deverá ter poupanças também para pagar estas taxas ao Estado. No que diz respeito à aquisição de habitação própria e permanente, há algumas vantagens fiscais para quem compra casa até determinado valor, como:
- Vantagens fiscais no IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas): existe isenção de pagamento do IMT quando for adquirida uma habitação própria e permanente por menos de 93.331 euros em Portugal Continental, e por menos de 116.664 euros na Região Autónoma dos Açores e na Região Autónoma da Madeira;
- Vantagens fiscais no IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis): existem algumas isenções previstas com a aquisição de habitação permanente durante um determinado período. Por exemplo, quando o valor patrimonial tributário não for superior aos 125 mil euros, estes imóveis estão isentos de IMI durante três anos. Neste caso, a isenção é automática. Outros casos podem ser conhecidos ao pormenor no Portal das Finanças.
- Mais valias financeiras: se decidires vender a tua casa por um preço superior ao valor da compra, poderás comprar outra (sempre para habitação própria e permanente) de preço igual ou superior, sem ter de pagar impostos ao Estado em relação aos lucros obtidos.
Comprar uma segunda habitação: o que ter em conta?
Muitas famílias optam por comprar uma segunda casa em Portugal, seja para passar férias ou até para fazer negócio com o arrendamento ou Alojamento Local. Depois de decidir o local perfeito para adquirir uma segunda casa, importa conhecer as opções de financiamento bancário disponíveis, bem como os impostos a pagar.
Como funciona o crédito para comprar uma segunda casa?
Ter uma segunda casa para férias é um sonho de muitos portugueses, para desfrutar de longas estadias com familiares ou amigos. Mas se a família precisar de recorrer a financiamento bancário para comprar a habitação secundária, há diferenças a ter em conta.
Quem já tem um crédito habitação para comprar habitação própria e permanente e pretende pedir um empréstimo para comprar uma segunda habitação, poderá deparar-se com condições menos favoráveis. Isto porque a taxa de esforço será maior, pelo que a entidade bancária entende que o risco de incumprimento também será superior.
A principal diferença entre o crédito habitação para comprar a primeira casa e a segunda prende-se com o Loan-to-Value (LTV), isto é, o montante que os bancos emprestam face ao valor da casa. No caso de um crédito habitação para comprar segunda habitação, o financiamento máximo atribuido ronda os 80%, enquanto para a compra de habitação própria e permanente o financiamento chega aos 90%. Ou seja, no crédito habitação para comprar uma segunda casa, o montante financiado pelos bancos é menor.
Todo o panorama associado à subida de taxas de juro e às regras mais apertadas para a concessão de novos créditos habitação aplica-se de forma igual aos empréstimos para aquisição de uma segunda casa.
Há benefícios fiscais na compra de uma segunda casa?
No que diz respeito aos impostos, não há benefícios fiscais para a habitação secundária. Desde logo, não há isenção no IMI. E também terás de pagar o Imposto de Selo (IS) e Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas (IMT). Quando a soma do património imobiliário for superior a 600 mil euros, poderás ser obrigado a pagar o Adicional ao Imposto Municipal sobre Imóveis (AIMI), tal como na compra de habitação própria e permanente.
É igualmente obrigatório pagar as mais valias de uma habitação secundária. Ou seja, assim que seja vendida a habitação secundária terás de guardar uma parte das mais-valias para a liquidação do IRS. Aí é apurado o valor do imposto consoante as mais-valias obtidas.
Comprar segunda casa em Portugal atrai cada vez mais estrangeiros
A qualidade de vida, gastronomia, praias e clima ameno que Portugal oferece tem atraído cada vez mais cidadãos internacionais a visitar o nosso país – mas não só. “A compra de segunda residência em Portugal é, hoje, uma grande tendência para clientes estrangeiros”, disse Patrícia Barão, Head of Residential na JLL, em declarações ao idealista/news.
Há estrangeiros que procuram a combinação de atividades de lazer que Portugal dispõe. Mas há também muitos estrangeiros que procuram viver num ambiente de paz, refugiando-se da instabilidade política, social e económica que se tem instalado em vários países pelo mundo, como é o caso dos EUA, Brasil, Reino Unido e os países que fazem fronteira com a Rússia e a Ucrânia, que vivem hoje um conflito armado.
“A crescente instabilidade e insegurança que se regista em países como os EUA ou o Brasil, normalmente decorrente de atos eleitorais ou desrespeito pela liberdade, faz dos norte-americanos e dos brasileiros das nacionalidades mais ativas na compra de casa no mercado português”, disse David Moura-George, diretor geral da Athena Advisers Portugal, que acredita mesmo que “para estas pessoas, chegar a Portugal significa começar uma nova vida num clima de paz, segurança e liberdade”.
O próprio Banco de Portugal destacou, no Relatório de Estabilidade Financeira de novembro de 2022, a “relevância dos não residentes no dinamismo do mercado imobiliário residencial” na última década. E concluiu que “após alguma redução na sequência da pandemia, as transações de habitação envolvendo compradores com domicílio fiscal fora de Portugal voltaram a aumentar significativamente, com o contributo maioritário dos compradores com domicílio fiscal fora da União Europeia (UE)”.
Em concreto, os compradores não residentes em Portugal representaram 11,7% do valor das transações de habitação no país no acumulado dos quatro trimestres terminados em junho. Além disso, os estrangeiros estão a comprar casas em Portugal bem mais caras do que os residentes. O valor médio de transação por compradores não residentes é 95% mais elevado do que o dos compradores residentes, aponta o relatório.
Comprar casa para arrendar: o que ter em conta
Há ainda quem compre uma casa para colocar, depois, no mercado de arrendamento. Adquirir uma habitação para arrendar tem um objetivo bem concreto: gerar rendimentos no longo prazo.
Alguns bancos dispõem de crédito habitação para arrendamento, mas convém ter em conta que a percentagem do financiamento, a considerar o valor do imóvel, será inferior à do crédito habitação para as habitações permanentes. A taxa de juro costuma ser mais alta, já que esta não será a casa principal da família.
Tal como na compra de habitação própria e permanente e na aquisição de habitação secundária, há vários impostos a pagar neste caso:
- IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas);
- IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis);
- Imposto de Selo (IS) sobre a compra e venda;
- Registos de aquisição e o custo da escritura pública de compra e venda.
De forma tirar o melhor rendimento possível, é importante considerar o local onde se encontra o imóvel, os serviços circundantes e a tipologia da casa. Note-se que antes de colocares a habitação para arrendar podem ser exigidas obras de reconstrução.
O importante é que, contas feitas, consigas ter rentabilidade no negócio. Um estudo do idealista mostra que a rentabilidade bruta da compra de uma casa em Portugal para arrendar foi de 5,9% no terceiro trimestre de 2022, um valor 0,2 pontos percentuais (p.p) superior à calculada para o mesmo período de 2021 (5,7%). Santarém (7,6%), Viana do Castelo (7,2%) e Leiria (6%) destacaram-se por serem as capitais de distrito onde comprar casa para arrendar é mais rentável. E Lisboa (3,8%), Aveiro (4,3%) e Faro (4,5%) são as cidades onde este negócio é menos apetecível.
Fonte: Idealista
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